和物业企业签订服务合同时，对方提出物业费标准定在3.5元/平方米·月，如何判定是否合理？一个公式也许能解答业主的疑惑。

7月27日，北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会联合发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，明确物业服务成本由管理人员费用、清洁卫生费用、绿化养护费用等十项构成。

物业服务费和物业服务成本是一回事么？以往，当小区业主和物业企业协商物业费标准时，总有人会混淆概念，觉得这两者是一回事。《计价规则》首度明确，物业服务费≠物业服务成本。

具体看。实行包干制的小区，也就是业主向物业企业支付固定物业费用，盈亏都由物业企业承担的小区，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的小区，也就是物业企业按约定比例或数额收取酬金的小区，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

所以，物业服务成本仅指包干制中的物业服务成本和酬金制中的物业服务支出，具体计算公式为：

单位物业服务成本（元/平方米·月）= 年度物业服务成本总额（元）/ 专有部分面积总和（平方米）/ 月数（个）

《计价规则》提出，物业服务成本计价应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。

有了公式，物业服务成本总额又该怎么计算？《计价规则》明确，物业服务成本构成包括十项基本费用。

即：管理人员费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；管理费用；物业服务项目固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及安全生产责任险费用；经业主同意的其他费用。

同时，为了确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上，算得清”，在十项基本费用的基础上，《计价规则》也列出了二级科目和三级科目，对每项基本费用进行细分，“晒”出各项物业服务成本明细。

拿业主比较关注的管理人员费用举例。管理人员费用分为人工费用和安全生产管理费用两个二级科目，人工费用又分为工资、社会保险、住房公积金、职工福利、工会经费、职工教育经费、其他人工费共七个三级科目。

相关负责人表示，《计价规则》的发布，目的是引导居民关注、参与物业服务工作的同时，有效促进物业服务费定价、收缴的规范化和公开化，推动物业服务相关主体主动履责。

据了解，《计价规则》将于10月1日起施行。两家协会也将对物业服务成本价格进行动态监测，并定期在官方网站发布最新成本信息。业主、物业服务人需要调整物业服务费时，可参考官方网站发布的最新物业服务成本信息进行协商调整。

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