以案释法|开发商通过格式条款减轻责任?法院:应对其作不利解释
2021-10-22 09:39 来源:  北京号
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购房人从开发商手中购买商品房时,会遇到开发商提供的格式合同。在卖方市场下,购房人很难凭借一己之力就合同条款的具体内容逐一与开发商进行协商,由此导致购房人可能没有完全了解全部条款的内容即签订合同。如果合同中有对购房人存在不利影响的条款,一旦发生纠纷,购房人可能会处于被动局面。在此情况下,购房人应当如何跳出格式条款“陷阱”?近日,北京一中院审结了一起商品房预售合同纠纷。法院最终通过格式条款的解释规则、格式条款的效力认定规则以及商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定,最终认定逾期办证违约金条款不成为合同内容,并根据相关司法解释作出了有利于购房人的判决。

01

基本案情

2012年,购房人小贺与开发商签订了《商品房预售合同》,以166万元的价格购买了开发商出售的商务办公用房。《商品房预售合同》约定:购房人逾期付款的,应当按日计算向开发商支付逾期应付款万分之一的违约金;开发商应当在2014年9月30日前向购房人交付房屋,并在交房后730日内给购房人办证,如因开发商的责任,未能如期办证的,自逾期办证之日起每满一年,开发商向购房人支付已付房价款千分之一的违约金。

合同签订后,小贺依约向开发商支付了166万元的购房款。开发商于2014年9月30日向小贺交付了房屋,但一直拖到2017年1月4日才将房屋的所有权转移登记至小贺名下。苦苦等待的小贺一气之下将开发商诉至法院,主张开发商逾期办证构成违约,要求开发商向其支付逾期办证违约金,请求以房款为基数,参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。

02

裁决结果

  • 一审法院经过审理

最终判决开发商逾期办证构成违约,违约金以166万元的购房款作为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

开发商不服一审判决,向北京一中院提起上诉,主张逾期办证不足一年无需支付违约金,并质疑一审判决关于违约金的计算没有合同依据。

  • 北京一中院经审理后认为

《商品房预售合同》是开发商为了重复使用而预先拟定的合同,在开发商不能证明其在订立合同时就合同条款与买受人进行了协商的情况下,相应条款属于格式条款。

《商品房预售合同》中的逾期办证违约金条款仅约定了逾期办证超过一年时的违约金如何计算,对于逾期办证不足一年时的违约金未作明确约定,对此可有两种理解:一是无需支付违约金;二是按照已付房价款千分之一/年的标准支付违约金。因逾期办证违约金条款属于开发商向购房人提供的格式条款,故对于前述条款应当作出不利于提供格式条款一方,即开发商的解释,亦即逾期办证不足一年时应当按照已付房价款千分之一/年的标准支付逾期办证违约金。

但即使按照前述方法进行解释,逾期办证违约金较之于逾期付款违约金,也存在不合理地减轻开发商责任、限制购房人主要权利且与购房人有重大利害关系的情形。开发商未举证证明其在订立合同时采取合理的方式提示购房人注意了该条款,故按照民法典的规定,该条款不成为《商品房预售合同》的内容。

根据前面的论述,《商品房预售合同》相当于没有就逾期办证的违约行为明确约定违约金,对于逾期办证的损失数额现亦难以确定的,故按照商品房预售合同司法解释的规定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,一审法院对购房人的相应请求予以支持并无不当。最终,北京一中院判决驳回上诉,维持原判。

03

法条链接

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条

【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条

【格式条款无效的情形】有下列情形之一的,该格式条款无效:

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条

【格式条款的解释】对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

04

法官说法

格式合同、格式条款是百姓日常生活中较为常见的合同形式,它的存在对于交易的便捷性、条款的全面性等具有很大的意义。然而,由于格式条款往往是提供商品或服务的企业单方拟定的,所以可能存在格式条款的提供方故意在格式条款中埋下“陷阱”,引诱不认真审核合同条款即签字的相对方就范。

因此,民法典就格式条款的解释规则作出了明确规定,即对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

同时,民法典也规定,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。该规定较之于合同法有明显变化,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第九条的规定,民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,应当适用民法典第四百九十六条的规定。

房屋买卖合同中,购房人按约向开发商支付购房款和开发商按约向购房人交付房屋以及办理房屋权属转移登记,互为对待给付义务。开发商按约为购房人办理不动产权证书,是购房人的主要合同权利之一,亦是开发商的主要合同义务之一;开发商逾期办理不动产权证书时所应当承担的违约责任,是开发商的主要责任之一,与购房人有重大利害关系。购房人在签订房屋买卖合同时,应当仔细阅读合同条款,尤其是对于违约责任条款以及其他有下划线或加粗、斜体格式的条款,应当尤为谨慎;同时,购房人还可以对比观察双方的责任是否大体对等,对于不理解或有疑惑的条款可以向开发商请求说明,购房人在仔细审核合同之后,方能签署合同,否则极有可能因为自己的不谨慎行为遭受本能避免的损失。

供稿:北京一中院民一庭

作者:刘瑾


作者:

北京一中院


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