2021年房企融资盘点:融资规模有望继续恢复
北京日报客户端

2022-01-20 18:10


近日,多家房企发布最新融资计划。其中,滨江集团发布公告称公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册分别发行总额不超过35亿元的中期票据和短期融资券;融创中国称公司拟以每股10港元的价格配售4.52亿股股份。

纵观2021年全年,房地产行业的融资政策持续收紧,其中典型规模房企全年融资总量同比下降26%,且出现了近五年来的首次负增长。

业内分析人士认为,在“房住不炒”和促进房地产业良性循环的基调指引下,未来房企的融资环境有望得到进一步改善,融资规模有望继续恢复。但短期内房企融资或仍将维持低位运行,未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金。

 

【政策】

“冰封”状态有所缓解

自“三道红线”和“房地产贷款集中度”新规政策出台并实施后,房企融资整体呈现供需两端持续收紧的态势。

且从近期多家机构公开发布的2021年行业融资数据中不难看出,去年房地产市场融资整体走向呈现高开低走、前松后紧的趋势,且上半年与下半年之间差别较大。

2021年上半年,房地产融资合规审查方面的政策监管持续加强;国务院印发海南自贸港建设总体方案,指出要“加快金融改革创新,支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金”;下半年开始,市场主要以调整、修复、矫正为主,政策端进行了弹性回调的指导,释放了融资边际放松的积极信号,且有多家央企、国企和地方城投企业陆续发行了中期票据,房企融资的“冰封”状态有所缓解,市场信心不断增强。

“去年全年,市场融资走向始终围绕着‘房地产金融审慎管理’这一主线,同时利用‘打补丁’与‘修正’的方式进行完善。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星指出,这种政策导向既抑制了房企的过度借贷,又能满足合理的融资需求。

似乎在新一轮的市场洗牌中,房企更加意识到,过去“野蛮生长”的行为和过度依赖外部资金的模式已愈发行不通,行业的底层逻辑也开始发生转变。

业内分析人士也表示,去年第四季度融资端的大幅波动,一定程度上改变了行业整体表现,也为2022年行业在融资层面的发展埋下了伏笔。

 

【规模】

融资量近五年首次出现负增长

在融资规模层面,据克而瑞研究中心不完全统计,去年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,是近五年来融资量首次出现负增长,且达五年来最低点。

“从单月成绩来看,去年1-6月的融资走势大致与上年同期相近,但自8月起,市场对地产行业的信用持续维持审慎态度,以致于随后几个月市场在融资层面出现了较大幅度的波动。”据克而瑞研究中心分析指出,去年一季度房企融资量仅微降,主要是由于年初各机构额度充足且政策暂时未较2020年底有大的变化;但自二季度以来,随着相关部门加大对经营贷等业务的监管,房企的融资环境开始收紧,四季度时房企融资规模甚至一度降至“冰点”。

但市场去年底的回暖态势也侧面表明了修复类政策正开始起效。据记者了解,去年底碧桂园、龙湖等规模房企已陆续在融资层面取得了实质性进展。

据悉,12月13日,碧桂园集团于上交所成功发行一笔2.84亿元的供应链ABS产品,票面利率为5.5%,两天后,其又面向专业投资者公开发行10亿元公司债,票面利率6.3%。12月10日,龙湖也发布公告称集团将发行10亿元15年期中期票据。

融资结构层面,2021年全年地产行业信用债发行规模5490.3亿元,同比下降13.1%;占总融资规模的31.1%。“由于面向信用债边际的放松政策力度较大,且信用债的发行主体多为央企及地方国企,信用级别相对较高,因此这一渠道即使是在融资紧缩的环境中,也依旧保持了较强的韧性和能力。”业内人士指出,去年3、4月份是房企的发债高峰,10月探底后快速修复。

值得一提的是,作为2021全年唯一正增长的融资渠道,且有4个月单月同比增速超过100%,ABS全年融资规模达3850.9亿元,占总融资规模22.8%,同比上涨4.6%。

“其中供应链ABS为最主要的产品类型,占总发行额的53.0%。”陈星表示,8 月之后ABS发行的热潮褪去,究其原因,主要是由于监管收紧审批力度。据上交所信息显示,去年11月起,多项资产支持计划得到回应,部分新计划更新为“通过”状态,ABS新增项目发行再次蓄势待发。

此外,在融资成本方面,据克而瑞研究中心统计,去年新增债券类融资成本5.32%,较2020年同比下降0.99个百分点。

“主要在于年内房企发债持续分化。”对于融资成本下降的原因,克而瑞研究中心负责人表示,债券发行不断向优秀房企集中,进一步拉低了企业发债成本。

 

【展望】

短期内房企融资仍将低位运行

整体来看,无论是政策层面还是规模成本方面,房企2021年全年在融资层面都呈现出了较大波动。

在行业看来,去年底释放的融资边际放松的积极信号,也将影响今年房企融资的整体走向。

展望2022年,克而瑞研究中心预计,整体融资环境仍以维护企业正常融资需求,促进行业良性循环和健康发展为主。

据克而瑞研究中心统计,不论是从数量还是金额方面来看,去年的违约债券均远超2020年同期水平。贝壳研究院数据显示,截至2021年11月,房地产行业违约债券达67只,同比增加131%;债券违约余额735亿元,同比增加187%。

而对于房企频现债务违约的原因,克而瑞研究中心总经理林波认为,一方面在于去年融资受限和销售下行的背景,使房企普遍面临资金面的紧张;另一方面则在于房企当前仍未实现真正的降杠杆。

“虽然从97家重点监测房企的财务数据来看,2021中期样本房企绿档企业个数较2020年末增加5个至44个,黄档、橙档、红档房企的比重也均有不同程度的减少,但当前部分企业只是通过表外转移、明股实债等方式暂时降低了杠杆。”林波如是说。

“我们预计,2022年房地产融资政策仍将延续‘保持收紧’和‘边际放松’的特征,以期在压缩行业杠杆水平的同时,满足维持行业平稳发展的资金需求。”陈星认为,受政策边际利好的带动,房企信用债将继续维持当前回暖状态;海外债市场则还需一段时间消化长时间积累的风险,短期内无明显增长动力;而信托受政策制约、市场波动等因素影响,回弹空间同样有限。

此外,陈星还表示,2022年不同企业的融资表现或将出现两极分化的趋势。

“一方面,经历了新一轮的行业调整,部分房企化解风险的能力和稳健经营能力都有所展现;另一方面,去年一些房企的违约行为令投资者风险情绪加重。”因此,中指研究院预计,2022年更多资金将向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集,而中小型房企、经营激进的企业的融资空间可能受到进一步压缩。

但不得不说的是,新一年房企的偿债压力犹存。

据中指研究院统计显示,今年将有6589.4亿元债券到期,其中信用债占比47%,海外债占比53%;信用债偿债集中在今年3-9月,海外债偿债高峰则集中在今年上半年。

因此,在业内人士看来,短期内房企融资仍将低位运行,未来房企将更加依赖销售回款和自筹资金。且今年房地产整体融资环境将以稳为主,维护企业的正常融资需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

贝壳研究院也认为,未来在“促进房地产业良性循环”的基调下,房企融资环境有望进一步改善,尤其是“三道红线”的执行细则局部调整,将带动房企融资规模继续恢复。


编辑:张鑫宇


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