今年1月至11月，昌平法院共拍卖标的物1308件，成交额达5.65亿元，位居本市基层法院第一名。今天，昌平法院介绍了网络司法拍卖的新特点，并对“网拍”进行了相关的法律提示。

法院介绍，从标的物类型来看，房屋和机动车占标的物总数比例最高，其他种类标的物占比也在逐年上升。近三年，房屋分别占拍卖标的总量的69%、51%、42%；近三年，车辆共约占拍卖标的总量的11%，尤其是京牌小客车的司法处置，引发强烈关注和良好成效。另外，溢价率也明显升高，2018年参拍人数为811人次，溢价率为107.77%；2019年参拍人数是2073人次，溢价率为171.81%；今年至今参拍人数达1468人次，溢价率为273.88%。

同时，法院发现，二拍成交率相对较高。根据司法解释规定，一拍起拍价最低可降至评估价的70%，二拍和变卖起拍价最低可降至一拍起拍价的80%。从成交数据来看，二拍成交率往往高于一拍成交率，成交价格也基本上低于评估价。

对于如何参与网络司法拍卖，法院也从人、财、物三方面做出提示。

首先是“人”，即竞买人资质和竞买方式。

一是竞买资格，根据规定购买法拍房，原则上应当遵守标的物所在地的限购政策；二是优先购买，即在同等条件下以同等价格优先购买，一般是共有权人和承租人享有此项权利；三是委托竞买，如果竞买人没有拍卖平台账号，可以向法院申请由受托人代为参拍；四是共同竞买，如果竞买人准备在竞买成功后共有标的物产权的，可以向法院提交申请；五是联合竞买，对于法院集合处置的财产，如果竞买人准备在竞买成功后分别享有产权的，可以向法院提交申请。以上的竞买形式均需在法定期限内向法院预先提交，以收到书面申请为准。

另外是“财”，即拍卖过程中涉及的费用。

一是税费，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，法院可根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的主体和金额。一般情况下按照“各付各税”处理。以房屋为例，有卖方税和买方税之分。卖方税包括增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方税主要是契税和印花税。需要注意的是，现阶段各地方的税务政策不完全一致，竞买人在竞买前可向法院、税务局或者中介机构核实税费的情况；二是土地出让金，符合上市交易条件的政策性房屋可以司法拍卖，但需补缴土地出让金。政策性房屋包括成本价出售住房、经济适用房、自住型商品房、共有产权房等类型。不同的政策性房屋的土地出让金计算方法不同，金额也大相径庭，尤其是经济适用房，以2008年为时点，前后计算方法和结果差异很大。在此提示竞买人，要特别注意法院公告中土地出让金的负担方式，了解费用是由买受人负担，还是从拍卖款中扣除。如果公告没有载明的，建议与法院提前确认；三是物业费、供暖费、水电费等生活费用，一般会在公告中载明由买受人自行负担，具体金额建议竞拍前与法院核实，或者自行前往物业核实；四是行政性收费，买受人在办理过户过程中，税务局、住建委等部门可能会按照规定收取相应费用，如工本费等。

还有就是“物”，即标的物的过户和交付。

拍卖成交后，买受人在法院送达协执后，可自行持相关手续到税务局和不动产登记部门办理过户，过户完成后联系法院交付财产。值得注意的是，若拍卖对象存在瑕疵，过户后可能无法立即交付，对此竞买人要有足够的认识。以房屋为例，法拍房设有租赁的情况较多，拍卖前法院将查明租赁设立时间、租赁关系是否合法等情况，并在拍卖公告中披露租赁设立情形。根据“买卖不破租赁”原则，发生于法院查封房产之前的合法租赁受法律保护，租赁继续有效，买受人不得强行要求承租人腾房。此外，若房屋设定有合法的抵押权，根据法律规定，腾房有六个月的宽限期。在此提示竞买人，此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍，竞买人应充分认知标的的基本情况，应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后，作出利益权衡，决定是否购买。

马上就访

司法拍卖不是淘宝，不存在“七天无理由退换”

问题一：拍完后悔，能不要了吗？

司法拍卖中，部分竞买人抱着“玩一玩”“试一试”的心态参拍，未认真阅读参拍公告和拍卖提示，常出现因拍非所需、尾款资金不足等原因导致悔拍情况的发生。

法官提示竞买人，网络司法拍卖是法院的强制执行行为，在强制执行程序中悔拍与普通拍卖不同，不存在“七天无理由退换”。竞买人在竞买前要仔细阅读公告，结合自身情况确定是否参与竞拍。一旦参与竞拍，应尽到应有的法律责任和义务，诸如保证金数额、交款期限等内容，防止竞买成功后因无法付清尾款，而产生经济损失。

问题二：司法拍卖会收取中介佣金吗？

法院网络司法拍卖房产及其他拍品，属于法院司法处置财产行为，法院不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用，原则上不收取任何拍卖费用。

目前，在房产中介市场上出现了可以售卖法院拍卖房产的中介公司或个人，虚假宣传“代理司法拍卖”“内部有人”“低于市场价购买”“随时看房”等，有的则宣传法院全权委托中介办理法拍房手续。乱象之下，部分中介或假借中介名义的个人借机“浑水摸鱼”，胡乱收取中介费。

在此提示，网络司法拍卖零佣金，意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，对中介机构以法院名义进行的宣传、咨询、看样、收费等行为要提高警惕，避免产生不必要的财产损失。

问题三：购得法拍房，有租客怎么办？

法官介绍，依据合同法规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。

租赁合同对买受人具有约束力，因此，买受人在拍得房屋后，有权收取剩余租赁期限内尚未交纳的租金，但不得强行要求承租人腾房。对于这类法拍房，竞买人应当在充分了解租约期限、租金交纳方式等前提下，根据自己的实际情况决定是否参与竞拍。

问题四：被执行人的唯一住房能否拍卖呢？

现实中，有一种传言：唯一住房不能拍卖。因此，很多竞买人担心购得法拍房后，由于是被执行人唯一住房，自己难以获得产权。

对此，法官表示，唯一住房可以拍卖。根据法律规定，如果被执行人只有一套住房，法院会从拍卖成交款中为被执行人预留5至8年租金。拍卖房屋是否是唯一住房，也会在标的物调查表里公开。“事实上，房屋是否为被执行人唯一住房，对竞买人影响不大。”法官这样说。