西五环附近的六合园南小区这几天搭起了围挡，车辆全部停放在院外指定区域，这个20多年楼龄的小区开始改造。

改造前，经历了三轮的调查。孙小平与大部分物管会成员都是“老街坊”，他们一起挨家挨户敲开了社区居民的门，针对“物业确权”问题和“老旧小区改造”问题聆听居民的心声，最终小区内70%居民同意关于老旧小区改造的意见。

在新版《北京市物业管理条例》中，首次明确街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会。鲁谷街道的五芳园、六合园南、七星园南小区成为首批成立物管会小区之一。作为新生事物，如何筹建物管会？物管会又该管什么？有关物管会的一切都在探索中前行。

严把第一关 虽有威信但有瑕疵仍不能推荐

六合园南小区开启老旧小区改造工程一周以来，71岁的孙小平也开始忙碌起来，很多居民把改造的意见和建议反馈给她，作为小区物管会成员，她也深得居民的信任。

六合园南物管会由7人组成，其中有3名居委会工作人员和4名社区居民，7个人“清一色”都是党员，孙小平就是其中一位居民代表。

住在小区二十多年，孙小平一直关心着小区的变化。当在社区群中听说小区要成立物管会的时候，她便第一时间报名。在孙小平看来，小区已经成为老旧小区，很多问题需要解决，而物管会则是能够解决问题的渠道之一。“在物管会里可以为小区改造提出建议，又能代表居民为社区建设发声。”

物管会成员的选举采取组织推荐、居民自荐和联名推荐等方式，居民比较踊跃，共有20多人报名。孙小平考虑到自己是社区里的“老人儿”，又是一名党员，同时老旧小区改造是她目前最关注的问题，也报了名。

“有的党员在居民中比较有威信，但是在翻看档案时发现有党员曾受到过党纪处分。”鲁谷街道社区建设办公室副主任郝旭表示，在选物管会委员时严把第一关，有犯罪记录等的居民都不能报名。此外还应满足“是长期居住本小区，且未来三年都要居住在本小区的居民”这个条件，因为每届物管会成员的任期为三年。

“在公示阶段就已经做出了要求，这样有类似经历的居民就算有人推荐，可能自己也会以某种理由拒绝，这样就可以避免一些后期的矛盾。20名居民推荐的人选，且本人同意的才能成为物管会成员候选人。如果本人不同意，也无法成为候选人。”

在综合评定后，经微信群公示和楼门口公示后，孙小平最终如愿以偿，成为六合园南小区物管会成员。

老街坊身份 易于沟通并更有信任感

成为物管会成员后，第一个难题便是就老旧小区改造向居民征求意见。

说起入户征求居民意见，孙小平感慨颇深。自从进入物管会后，她便马不停蹄地召集志愿者和楼门长，与第三方公司一起，聆听有关老旧小区改造的心声。除了入户调查和线上访问，她还带领第三方公司在社区门口“支起了摊儿”，向来来往往的居民介绍老旧小区改造的相关方案。

一些居民也对改造提出了自己的建议和意见，孙小平都会设身处地为居民解释。“我也住在这个小区，这些问题也是我关心的，我们都希望小区变得越来越好。”有时，孙小平话会说得更加直接。“改造不可能满足所有人的需求，不能因为少部分人的需求没有得到满足，而让大部分人的利益受损。都是街里街坊的，这样以后还怎么在小区里住？”

孙小平性格开朗，在成为物管会成员前，也与小区中的很多居民熟识，“老街坊”则是她开展工作的一个重要标签。“居民有什么问题也愿意向我们反映，因为都是多年的老街坊，更容易被居民信任。”

一名社区工作人员表示，老街坊的身份易于开展工作，对于一些居民的意见，年轻人或者与居民交往不深的人，很难与他们推心置腹地沟通。“有些话只有从有一定威信的老街坊口中说出才有力量，而如果由社区工作人员说出来，可能会适得其反。”

经过了三遍“覆盖调查”，小区内70%的居民同意关于老旧小区改造。工程也随即开工，未来还将对楼体保温层、电线入地、上下水管道等进行改造。“改造中肯定还会出现问题，我们更应该将居民的声音反馈到相关部门。”

听居民声音 停车方案一变三供居民选择

五芳园小区也有商品房、回迁房、公租房等不同形式，小区中的物业也有多家存在，出现了只对负责小区内部进行维护清扫，而公共区域道路却坑洼不平，卫生状况不佳等情况。

该小区成立物管会后，协调了小区中多家物业公司，其中三家物业公司交出物业管理权，统一由一家物业公司负责，目前已经保证小区公共区域都能及时维护与清扫。

而小区中的停车问题一直困扰着居民，老旧小区停车位紧张的通病在这里同样显现。

鲁谷街道办事处曾对小区停车位进行规划测算。同时，小区中多名热心居民也利用晚上时间对小区车位进行实地测算。“测算后的停车位与街道设计的车位数量差不多，但是停放的方式比较粗放。就是横七竖八有地儿就停，没有了消防通道，没有了绿地和休闲场所。”五芳园社区书记、五芳园物管会主任薛立平表示，小区中曾规划建设停车楼解决停车问题，但在前期调查中，一些居民提出了不同的声音，不仅有停车的需求，同时还有绿地等需求。

针对居民的声音，物管会立即与街道相关部门沟通，并要求设计方能够根据居民需求重新完善丰富设计。

设计方案最终从一个变成三个，每一种方案是停车楼变成下挖两层的地下停车库，停车库上为绿化设计；第二种方案为将小区的一半空间设计为绿化，一半空间设计为车位；第三种方案即维持现状。

薛立平与物管会成员向每户居民征求意见，在三种方案中进行选择。“还没有完全结束，但是目前选择第一种方案，也就是下挖车库停车方式的居民最多。”

在郝旭看来，物管会不应是一潭死水，不能仅仅是落实工作，而应有自己的思路和想法，代表业主与相关部门进行沟通。

补专业人员 扩大居民比例更好建言献策

不久前，一封《关于增补五芳园社区物业管理委员会委员的通知》贴在了石景山鲁谷街道五芳园社区四个大院各个单元楼的门口。

结合五芳园社区实际，增补6名物业管理委员会委员，现向广大居民发出邀请，大家可以通过自荐、联合推荐等多种形式报名。

薛立平表示，五芳园是北京今年年内将开工的80个老旧小区综合整治项目之一，正处于综合整治中，此次扩招，是为了让物管会发挥更专业的服务水平，更好地推进老旧小区综合整治工作，同时也为了让居民共同生活的家园，越来越美丽、越来越温馨、越来越和谐。“对物管会进行扩编，增加物业、法律、设计等专业人士以及更多居民加入，同时扩大居民所占比例。成立物管会，就要最大限度发挥其作用，让专业人士多发表意见，让居民多发表意见。”

“老旧小区怎么变，居民说了算”，“什么不行就改什么、缺少什么就补什么，尽可能尊重群众的意愿。”鲁谷街道党工委书记李先侠介绍，物管会的成立，对老旧小区改造发挥了不可或缺的作用。物管会成员通过入户调研，走街串巷、问需于民，将老旧小区的情况一一记录下来，有针对性地精准设计改造“菜单”，并及时和设计方进行沟通，扎实推进老旧小区改造工作，提升居民的生活质量。物管会不仅组织选聘物业、组织居民全程参与老旧小区综合整治、参与社区共建共治共享，同时还推动成立业主大会、业委会等工作。