2018年，钱先生购买了赵某名下一套位于北京房山的住房，合同约定房子过户后赵某应将另外两人的户口迁走，逾期未迁赵某将承担违约责任。然而，钱先生都住进房子了，赵某仍未履约迁走户口。经过诉讼，房山法院判决赵某赔偿钱先生损失1.5万元。

如何在二手房买卖中规避因户口迁移带来的风险？房山法院法官提示，一定要在合同中明确约定户口迁移条款和违约责任。

案情

买二手房遇上糟心事 俩户口未迁走

2018年12月1日，在中介公司的主持下，钱先生与赵某签订了《北京存量房屋居间合同》，约定赵某将其位于北京房山某小区房产卖予钱先生。

因赵某该处房屋另有孙某和李某落户于此，故二人在买卖合同中对户口迁出问题做出了明确约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付一万元违约金。逾期七日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之四的违约金。”

合同签订后，钱先生支付了房款，并与赵某办理了房屋过户手续。房子是住上了，但是孙某和李某的户口至今也没有迁出，给钱先生的生活造成了诸多影响，协商未果之下钱先生将赵某起诉到法院，要求赵某按照约定支付违约金。

赵某在诉讼中表示，户口迁移应当由户籍部门管理，不应该由法院处理，户籍部门不给办理他也没办法，错不在他，故此不同意钱先生赔偿违约金的诉求。

审判

原房主承担违约责任 赔偿买家1.5万元

法院审理认为，钱先生与赵某在《北京市存量房屋居间合同》中已经约定赵某限期到房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，并约定了违约责任。赵某应当履行而未履行合同义务，未将原有户口迁出，对钱先生居住和使用造成了一定影响。故赵某应当依据合同约定承担违约责任。

另外，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

据此，法院认为赵某确存在违约情形，故判决赵某承担相应的违约责任。

本案中，双方约定的违约标准过高，且钱先生未对户口未迁出造成的实际损失举证。故本院根据合同约定违约金标准、赵某过错程度及钱先生实际损失情况酌定违约金金额为1.5万元。双方对判决结果予以认可，二人均未上诉。

提示

规避风险 要明确合同条款和违约责任

如何在二手房买卖中规避因户口迁移带来的风险？房山法院法官给出以下三点提示：

一、在合同中要明确约定户口迁移条款和违约责任，否则法院将不予受理。户籍问题由公安机关管辖，非因申请，往往不予处理。若在合同中不写明相应条款，一旦就户口迁出诉至法院，法院往往会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。只有在合同中对户口迁出条款作出明确约定，基于违约责任，法院才能予以解决，但也仅限于承担违约责任的部分。

二、在合同中约定相应条款，迫使卖房人主动迁移户口。买房人在购买房屋时，可在合同中约定待对方将户口迁出后再给付部分尾款，或者约定卖房人在一定时间内不迁出户口，买房人有权解除合同。卖房人权衡利弊，在迁出户口的损失更小时，自然积极办理相关手续，买房人也可以由此实现户口迁出的目的。

三、如果合同中约定的违约金过高或者过低，法院可以以实际损失为基础适当进行调整。根据相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。买方在主张过高的违约责任时，应当就违约造成的损失提供充足的证据。