曾经格外红火的海南楼市再度加码调控。

3月7日，在全域限购的基础上，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这份文件明确提出实行商品住房现房销售制度，让海南成为全国首个实现现房销售的省份。期房是不是到了该退出的时候？

购房人可减少上当受骗

具体来看，海南对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房，并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

震动业内的还是现房销售：未来海南新出让土地建设的商品住房，将实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

这会不会成为一个大趋势？时间回到2018年9月，“广东研究取消商品房预售”的举措在业内征求意见，但消息不胫而走。其实，早在2016年5月，深圳市就在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点；同属一省的中山市，在宅地出让公告也增加了“实行商品房现售”的要求。

20多年前，深圳率先从香港引进了商品房预售制度。在全国范围里，1994年通过的《城市房地产管理法》中确定这一销售模式。在业内看来，预售执行的20多年里，让开发商更快回流资金、解决了老百姓住房短缺的问题。

但现实操作中，预售也直接或间接引发了开发商门槛低、捂盘惜售、哄抬房价等问题。甚至一批预售的商品房质量不佳、烂尾，造成楼市纠纷。“如果期房变现房，老百姓‘现买现卖’，就能避免出现烂尾等问题。”业内人士分析，从老百姓购房角度看，现房销售的确有益于购房人减少上当受骗。

“此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南此类政策更多是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

开发商资金压力恐升高

“现房销售”不是新鲜事。近几年，杭州、上海等地都有类似的试点地块推出

在楼市高温不退的2017年，杭州开始在土地拍卖中增加“溢价50%就现房销售”的条款；但到7月，这一规则便消失了。期间，约20宗地块受到“现房销售”影响。

杭州中房信息科技公司首席企业咨询师陈焕春解释，这项政策本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到，由于当时土地市场格外火热，地块几乎都突破溢价50%的限制，成为现房销售。

对于习惯了预售的楼市，必然或多或少打乱了节奏。

当时，杭州新房库存已跌破3万套。业内开始担忧未来两三年内，杭州或将出现“供应荒”。陈焕春说，2017年杭州楼市本就出现了供应紧张的情况，“现房销售”相当于影响了商品房的供应速度，也加剧了供需矛盾。这似乎成为杭州“土拍新政”只实施4个月便戛然而止的关键。

相比一部分购房人乐见“期房变现房”，开发商却因此顿觉压力山大。一般而言，从拿地到预售需6至9个月，乐观看，开发商一年内资金可回流；但如果竣工验收后再销售，则将延后两年左右。

“最大的风险还是资金。”一家知名房企相关负责人说，开发商投资考虑的是投资何时回正、现金流何时回归健康，这关系着下一步的投资计划。先前，以“高周转”标榜的碧桂园等开发商都对项目有严格的资金回流期限。这位负责人说，现房的周期往往是两年半、甚至三年，那这两三年就容易存在不确定性，未来政策一旦趋紧，就会增加开发商的投资风险，从而让投资意愿有所降低。

“如果短时间资金无法回正，利润率降低，开发商还不如把钱放在基金公司。”他说，延长的这些时间会带来财务成本翻倍增加，这一成本最终恐怕转嫁到购房者身上。