聪明如孙宏斌可能也没有想到，短短五年时间，物业板块就从“小透明”变成了“香饽饽”。8月6日晚间，融创中国旗下融创服务正式提交招股说明书，启动分拆物业上市的计划。融创表示，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆上市能够使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力。

融资平台的新角色

许家印、孙宏斌、许荣茂……最近，房地产圈的大佬仿佛商量好一般，扎堆想把物业管理业务分拆出来送到香港上市，让众多股民不禁好奇，物业板块究竟有何魅力？融创服务的这份招股书，透露了一些信息。

对于分拆物业上市的原因，融创给出了四大理由：第一，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆上市能够使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力。第二，分拆上市后，融创服务将拥有独立的融资平台，能直接进入资本市场进行股权或债务融资，为未来发展提供资金。第三，分拆上市后，融创与融创服务各自业务能够实现更集中的发展、策略规划及更好的资源分配，同时有助于融创服务完善员工激励机制。最后，由于分拆上市后，融创服务仍将为融创的附属公司，融创将通过合并财务报表及收取股息分红，从融创服务的未来发展中继续受益。

粗略总结就是，一来增加了融资平台，可以多融钱，降低负债压力；二是多了一个“跑马圈地”的细分市场，可以把企业故事讲得更漂亮。

超8成在管面积在一、二线城市

融创服务有什么“家底儿”？这是股民关心的第二个问题。

融创服务目前主要提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。招股书显示，截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积为2.27亿平方米，在管总建筑面积为1.01亿平方米，在管面积中有86.2%位于一、二线城市。从盈利能力指标看，2019年融创服务录得营业收入28.3亿元，同比增长53.5%；录得利润2.7亿元，同比增长175%。

对于总收入增长的原因，融创方面表示，主要是因为各项业务的收入均有所增加。其中，物业管理服务收入增加主要由于随着扩大业务规模，在管总面积增加及所管理的物业数量增加。

不过，从招股书中可以看出，其物业管理服务收入中，99.6%都来源于融创集团开发的物业，外拓项目占比仅为0.4%。

对母公司地产业务依赖的惯性，在融创这也不例外。

“买买买”将是上市后的一大目标

停不下来的“买买买”，是媒体加诸于孙宏斌的标签。如今，准备将物业分拆上市后，这个习惯恐怕还将延续。

对于募资用途，招股书中直言，第一个就是用于需求与物业管理主业或社区运营相关公司的战略性投资及并购机会，以进一步扩大业务规模，巩固行业领先地位。“中国物业管理行业竞争激烈且分散。我们的主要竞争对手包括全国性及区域性物业管理公司。随着竞争对手扩充服务类别，或新竞争对手进军我们的现有或新市场，竞争或会加剧。”

的确，最近5年来，物业管理行业的市场集中度正不断提高。中国指数研究院的资料显示，物业服务十强企业的在管总建筑面积于2015年至2019年按13.4%的年复合增长率增加。物业服务十强企业在管建筑面积的集中度由2015年的7.6%整体上升至2019年的9.2%。

看来，“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”的资本并购，将从房地产行业延伸到物业管理行业。

图片来源：视觉中国、招股书截屏。