“我家网络坏了，维修工人能不能进小区维修？”“物业公司能不能以疫情为由，不提供电梯维修服务？”“我能缓交甚至不交物业费么？”

为打赢疫情防控阻击战，2月10日，北京发布疫情防控通告，严格居住小区（村）封闭式管理。小区封闭式管理下，物业服务怎么做？应该注意哪些界限？针对市民们关注的问题，北京日报客户端记者请教了北京市盛廷律师事务所律师和北京物业管理行业协会的专家，依据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》和《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》等相关文件，为您解答涉及物业您必须了解的八件事。

1、物业服务企业是否可以禁止租户等人员进入小区内部？

答：如从外地返京的物业使用人体温正常，物业服务企业没有权利拒绝该人员进入小区，但物业服务企业应做好登记，提醒该人员做好自我隔离，并自行向社区居委会报告。如该人员体温超37.3摄氏度，则物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。如该人员不予配合，物业服务企业可以报警并向疾控中心报告处理。

2、物业服务企业是否能够禁止访客进入住宅小区内部？

答：如访客体温正常，且被访人同意，则物业服务企业没有权利拒绝该人员进入小区，但物业服务企业需要提醒该人员应尽量少出门并缩短访问时间。如访客体温超37.3摄氏度，物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告，如该访客不予配合，物业服务企业可以报警和向疾控中心报告处理。

同理，物业公司没有权利以“一刀切”的方式阻止电信维修工人进入小区。

3、从防疫的角度，物业服务企业是否可以关闭小区特定场所？

答：特定场所指小区会所及儿童区域、老年人活动站等人员聚集的场所，这些均属于可能造成传染病扩散的场所。为了切断传播途径，物业服务企业应当关闭该部分场所。另外，按照社区统一要求，物业服务企业可根据小区实际管理情况，关闭部分分散的小区出入口。

4、业主能否以疫情为由缓交物业费？

答：分情况。

若在政府发布疫情管控之前已经逾期，应及时交纳并按照合同约定支付违约金。

若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期，要看物业费的缴纳方式分情况讨论：如果只能通过现金支付，业主也因疫情管控无法返回，那么业主可以请求迟延履行交费的义务。如果除了现场交费外，还有其他可通过网络等便捷方式，业主逾期缴费也会构成违约。

5、业主能否以疫情为由不交物业费？

答：不可以。

首先，从物业企业的义务是对物业区域的秩序维护、环境卫生维护、共有设施设备维护等工作，疫情期间，物业企业的工作成本增大，不仅要进行日常的维护，还要配合进行防疫管理。其次，疫情并非业主不履行交费义务的合理抗辩事由。因此，业主不能以疫情为由要求物业企业必须减免物业费。

对于物业服务品质，如物业服务企业确实因防疫等工作投入导致部分服务品质下降的，应当提前告知业主，争取业主的理解。

6、物业公司是否能以疫情为由不提供约定服务？

答：不可以。

疫情防控中的封闭小区、隔离等限制性措施，应由政府部门或者医疗机构实施，物业企业应当积极配合，但不能擅自采取限制人身自由以及财产使用的措施。在防控疫情的同时，需要维护好小区正常的物业管理秩序，不能以疫情为由不提供合同约定的物业服务。

7、电梯维修等专项服务是否可暂停履行？

答：分情况。

对于园林绿化、外墙粉刷等非紧急事项，从有利于防疫的角度，可以不可抗力为由延期履行，具体履行可由双方商定。对于电梯维修、水电气暖等紧急事项，合同应当按约定继续履行，但是物业服务企业应提醒并监督合同相对方在合同履行中，按照规定采取必要的疫情防护措施。

8、疫情期间，街道可建议暂停业主大会会议么？

答：可以。

在街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会是选举产生业主委员会的重要程序，是对关系到整体业主利益的事情进行决议的重要一环。但是，现在正处于疫情防控的关键时期，由于召开业主大会会议需要筹备组或业委会多次开会协商，并逐户联系、指导业主参与表决等事项，不利于小区内防疫工作的妥善实施。

分情况来说，若首次业主大会筹备组已经成立，街道办事处、乡镇人民政府书面向筹备组建议暂停筹备业主大会会议，筹备组对此建议进行表决后将决议在小区内进行公告。若相关业主已提出申请，但筹备组尚未成立，街道办事处、乡镇人民政府可指定筹备组组长，并由筹备组组长公告首次业主大会会议筹备工作暂停。若已经成立业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可建议业主委员会在疫情期间暂停业主大会会议。